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Combien vaut votre entrepôt libre-service ?
Une estimation bâtie sur la méthode que les acheteurs canadiens utilisent réellement : la capitalisation directe du revenu net d'exploitation. Calculs affichés, hypothèses assumées, fourchette plutôt que faux chiffre précis.
Le site
Le marché détermine la fourchette de taux de capitalisation appliquée.
En location, il n'y a pas d'immeuble à capitaliser : c'est l'entreprise qui se transige, pas l'actif immobilier.
Pi² louables au total, tous sites confondus.
Les chiffres
Revenus réellement encaissés, pas le potentiel à pleine occupation.
Plan de protection, frais d'administration, détail, location de camions.
Pourcentage de la superficie locative à température contrôlée.
Facultatif. Laissez vide et nous appliquons 32 % des revenus effectifs, hors frais de gestion.
Un évaluateur impute toujours des frais de gestion de 5 %, même si vous gérez vous-même sans salaire. Un acheteur doit financer ce travail.
Valeur indicative
Entrez vos revenus de location pour voir la fourchette
- Revenus bruts effectifs
- 0 $
- Dépenses d'exploitation (estimées)
- −0 $
- Revenu net d'exploitation
- 0 $
Estimation indicative à titre informatif seulement. Ne remplace pas une évaluation agréée et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal.
Leviers
Ce qui fait bouger le chiffre
Chaque dollar de RNE se multiplie par 14 à 19 fois dans votre valorisation. Trois leviers déplacent la fourchette plus vite que n'importe quel argument de négociation.
Tarification dynamique
Le taux affiché et les hausses aux locataires en place agissent directement sur les revenus effectifs. Sans dépense supplémentaire, chaque point gagné tombe intégralement dans le RNE.
Voir la gestion des revenus →Occupation économique
L'écart entre occupation physique et économique (rabais, promotions, comptes en souffrance) est ce que l'acheteur regarde en premier. Le resserrer vaut plus qu'ajouter des portes.
Voir les opérations →Revenus accessoires
Un plan de protection bien implanté ajoute 5 à 8 % aux revenus à coût marginal quasi nul. Environ le tiers des sites canadiens n'en offrent toujours pas.
Voir les analyses →Méthodologie
Notre méthode
En Amérique du Nord, un entrepôt libre-service se valorise par capitalisation directe : valeur = revenu net d'exploitation ÷ taux de capitalisation. C'est la méthode des évaluateurs agréés, des prêteurs et des acheteurs institutionnels. Les outils qui appliquent un multiple d'EBITDA importent une logique britannique qui ne décrit pas le marché canadien.
Le RNE est bâti à partir des revenus réellement encaissés sur douze mois, jamais du potentiel à pleine occupation, parce qu'un évaluateur ne reconnaît à peu près jamais plus de 90 % du revenu potentiel brut. On y ajoute les revenus accessoires, on retranche les dépenses d'exploitation, puis on impute des frais de gestion de 5 % même chez un propriétaire-exploitant. C'est l'omission la plus courante, et celle qui gonfle le plus une auto-évaluation.
Le taux de capitalisation vient de votre marché, puis s'ajuste selon la part climatisée, le taux d'occupation, la superficie et la taille du portefeuille. Chaque ajustement est affiché en points de base dans le résultat : rien n'est caché dans une boîte noire.
Questions fréquentes
Le chiffre vous a surpris ? Le RNE, ça se travaille.
Voyons ensemble où se trouvent vos points de fuite : tarification, occupation économique, recouvrement. Trente minutes, sur vos vrais chiffres.
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